niedziela, 12 sierpnia 2012

Rynek nieruchomości – Raport NBP o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce1 w I kwartale 2012 r.


Po długiej przerwie, wracam do cyklu artykułów nt. rynku nieruchomości. W zasadzie przez ostatnie miesiące nic ciekawego się nie działo. Cały czas obserwujemy powolny spadek cen mieszkań. Zainteresowani kupnem wciąż czekają i zastanawiają się, kiedy będzie najlepszy moment na kupno własnego „M”. Myślę, że nie ma to pytanie jednoznacznej odpowiedzi. Wszystko zależy od konkretnej sytuacji życiowej.

Linki do poprzednich wpisów:


Na początek omówię raport NBP za I kw. 2012 roku.


Fragmenty z podsumowania raportu NBP z I kw. 2012 r.

W analizowanym okresie zwraca uwagę narastające ryzyko nadpodaży produkcji ze strony deweloperów, co w przyszłości może doprowadzić do szybszej od dotychczas obserwowanej korekty cen oraz problemów sektora budowlanego; jednocześnie na rynku mieszkaniowym obserwowano kontynuację większości procesów obserwowanych w 2011 r., które można określić jako przesuwanie się rynku w kierunku nowego punktu równowagi długookresowej, przy niższych cenach mieszkań, mniejszych kosztach produkcji i wyższych stopach procentowych.

[…]

Udział zysków w cenie m kw. mieszkania nadal był atrakcyjny dla deweloperów, zwłaszcza mniejszych; pomimo istniejącego znacznego zapasu mieszkań oraz kontraktów na ich budowę, wysokie koszty wyjścia z branży oraz brak możliwości alternatywnych inwestycji skutkowały rozpoczynaniem nowych budów; zwiększoną produkcję mieszkań można również wiązać z upływającym vacatio legis ustawy deweloperskiej.

[…]

Kwartalny przyrost należności od osób prywatnych z tytułu kredytów mieszkaniowych był na poziomie najniższym w ostatnich sześciu latach; wartość nowo podpisanych umów była natomiast najniższa od trzech lat; ważnym zjawiskiem dla bezpieczeństwa systemu finansowego była rezygnacja banków z udzielania kredytów mieszkaniowych w walutach obcych.

[…]

Notowano niewielkie nominalne spadki cen mieszkań (ofertowych i transakcyjnych na rynku pierwotnym i wtórnym) w największych miastach; ceny mocniej spadały w wymiarze realnym za sprawą rosnących wynagrodzeń oraz inflacji.

[…]

Pomimo narastających zapasów na rynku wzrosła liczba pozwoleń na budowę oraz rozpoczynanych projektów. Oznacza to z dużym prawdopodobieństwem, że na rynku kontraktów deweloperskich na budowę mieszkań nadal narasta podaż i nadwyżka niesprzedanych kontraktów, wydłużając proces dochodzenia do równowagi długookresowej.


Najciekawsze wykresy:

  • Transakcyjne ceny m kw. mieszkań - rynek pierwotny


  • Dynamika średnich cen m kw. Mieszkań

Pięknie widać jak lemingi rzuciły się na kredyty w latach 2007-2008, kiedy to frank był najtańszy. Teraz rata nieco wzrosła. Na szczęście dla tych osób, oprocentowanie było na tyle niskie, że wciąż są w stanie spłacać raty po tak wysokim kursie.

  • Dostępność mieszkania w m kw. za przeciętne wynagrodzenie

Sad but true. Wciąż musimy płacić jakieś chore pieniądze za m kw mieszkania. Za średnie miesięczne wynagrodzenie możemy sobie kupić w zależności od miasta od ok. 0,58 do 0,79 m kw. mieszkania. Na pocieszenie, widzimy że ceny zmierzają w dobrym kierunku. A w 2007 roku mogliśmy kupić zaledwie 0,4 m kw. mieszkania.

  • Struktura ceny m kw. pow. użytkowej mieszkania - Warszawa

No comment. Widać jak na dłoni, że deweloperzy wciąż mają się bardzo dobrze.

  • Koszt budowy m kw. Pow. użytkowej budynku mieszkalnego

Chyba nie muszę mówić, że ceny budowy różnią się "nieznacznie" od cen jakie musimy zapłacić za mieszkania.


Podsumowanie

W raporcie wskazuje się, że największy wpływ na przyszłą sytuację wcale nie będzie miało zakończenie się programu RNS, tylko kończenie się wielkich zamówień publicznych w budownictwie.

Co za tym idzie, część firm zwiększy swoje zaangażowanie w budownictwo mieszkaniowe.

Jakie z tego wnioski. Nowe projekty na pewno zaoferują nam niższe ceny od tych, które realizowane były w innych realiach gospodarczych, tj. przy znacznie wyższych kosztach. Sytuacja ta jest oczywiście korzystna dla osób planujących dopiero zakup mieszkania. Już teraz można negocjować ceny i uzyskiwać naprawdę spore upusty.

Więcej na temat sytuacji na rynku nieruchomości już wkrótce.


Polecam lekturę całego raportu:

8 komentarze :

Anonimowy pisze...

Czy ktoś widział jak i z czego są budowane nowe mieszkania i domy (coś podobnie jak nasze drogi).

baqu pisze...

czekam zatem na kolejny wpis na temat nieruchomości,
ciekaw jestem w jaki sposób sam autor widzi przyszłość średnich cen na polskim rynku.

to, iż podaż będzie rosła a ceny spadać raczej wiedzieli wszyscy zainteresowani kumpnem wlasnego m ( w tym i ja ), zresztą bardzo niespodziewanie ostatnio wielkość spadków podchwyciły większe dzienniki gospodarcze ( co mnie bardzo zdziwiło, moze brakuje tematów ? ). sam oceniałem, że po Euro nastąpi to czego obecnie doświadczamy, głowię się tylko ile to potrwa, kiedyś wreszcie trzeba podjąć decyzję, aczkolwiek zdając sobie sprawę z kryzysu, z niskiego przyrostu naturalnego, myślę, że ceny będą spadać rok w rok minimalnie o wartość inflacji.

pozdr,

Anonimowy pisze...

Witaj,
Pamiętam jak niegdyś mBank(koniec 2010r) prowadził subskrypcje funduszu rynku mieszkaniowego:

http://www.youtube.com/watch?v=w-NqLbDTw7Y

Cała idea polega na zakupie hurtowym zakupie mieszkań we wczesnej fazie realizacji i uzyskanie dyskonta od dewelopera a następnie odsprzedaż z zyskiem po wybudowaniu mieszkań. W czasie subskrypcji zaznaczano że mieszkania będą dobrze wyselekcjonowane i w dobrych lokalizacjach tylko w Warszawie.
Ciekawe jaki bedzie wynik tego funduszu w czerwcu 2014. Co o tym sądzisz w obliczu obecnej sytuacji na rynku ??

DrogaDoWłasnegoM Darek pisze...

Może przybliżysz temat?

Co do dróg to raczej jest lepiej niż było kiedyś. Ja wiem, co się działo i jaki był materiał na drodze położonej ok. 10 lat temu koło mojej mieściny. Teraz to konkretnie tam nawieźli podbudowy i raczej jest wykonana solidnie.

DrogaDoWłasnegoM Darek pisze...

Jeżeli sytuacja z przyrostem naturalnym się nie poprawi to ceny mogą tak spadać jeszcze długo. Myślę, że w końcu osiągną jakiś realny poziom koszt budowy + prowizja dewelopera. Obecnie jak widzisz to drugie jest zdecydowanie za duże.

DrogaDoWłasnegoM Darek pisze...

Ciężko powiedzieć jak będzie z wynikami. Nie wiadomo w jakie nieruchomości inwestowano oraz kiedy sprzedawano te mieszkania.

Jednak muszę powiedzieć, że bardzo ciekawy temat.

Anonimowy pisze...

Anonimoy ma rację tragedia, tylko ile za tą drogę zapłacono (wiesz?) w stosunku do ceny tej starej? Przykładów daleko nie trzeba szukać, autostrada do Berlina 70km/h śmniech.

Alicja pisze...

Co ciekawe, ustawa deweloperska, która weszła w życie 29. kwietnia rzekomo naraża deweloperów na wielkie straty finansowe. Ceny mieszkań nadal jednak maleją więc jest to dość zaskakujące. Może jest tak, jak tu wspomniano, że oszczędza się na materiałach/ekipach/jakości. Obstawiam jednak, że tak naprawdę wreszcie schodzi się z kolosalnych i sztucznych narzutek na cenę. Mam nadzieję, że ten trend się utrzyma i nie będziemy nadmiernie przepłacać.

Prześlij komentarz