wtorek, 16 lipca 2013

Jak prawie kupiłem mieszkanie – opis i porady


Podczas analizy lokalnego rynku nieruchomości, postanowiłem obejrzeć kilka mieszkań i przygotować się na przyszłe negocjacje cenowe.

Po głębszym zastanowieniu postanowiliśmy szukać mieszkania 2-pokojowego. Trzy pokoje na tą chwilę odpadają, ponieważ jeden pokój byłby zupełnie przez nas nieużywany. Jedno mieszkanie dosyć mocno nam się spodobało. Nosiliśmy się więc z zamiarem jego kupna i ewentualnego wynajmu lub zamieszkania w nim.

Muszę powiedzieć, że wiele dni spędziłem na rozważaniach i obliczeniach. Dodatkowo wiele czasu zajęło mi poznawanie ofert kredytów hipotecznych, które możecie znaleźć tutaj: „Kredyt hipoteczny w …”. Mam nadzieję, że będą one dla was przydatne.

Cykl – kupno czy wynajem mieszkania:


Pośrednictwo nieruchomości


Zanim przejdę do tematu wspomnianego mieszkania, chciałbym poruszyć kwestię pośrednictwa nieruchomości. Niestety rynek nieruchomości w większych miastach przesycony jest pośrednikami nieruchomości. Ofert bezpośrednio od właścicieli jest może 1-2% ogółu.

Pośrednictwo jest przede wszystkim wygodne dla właścicieli, Przede wszystkim dla tych, którzy mieszkają poza sprzedawaną nieruchomością. Nie muszą oni odbierać dziesiątek telefonów i odpowiadać na te same pytania na okrągło.

Nie chcę z góry twierdzić, że pośrednictwo jest złe. Jednak dlaczego aż 98% mieszkań sprzedawanych jest za ich pomocą? Z tego co usłyszałem, tuż po bezpośrednim wystawieniu mieszkania przez właściciela, pośrednicy dokonują swojego ataku i za jakiś czas „pomagają” w jego sprzedaży.

Profesjonalizm pośredników

W sumie obejrzeliśmy ok. 10 mieszkań korzystając z pomocy siedmiu pośredników.
Jakie wnioski mogę wyciągnąć na podstawie mojego doświadczenia?
Olbrzymia większość pośredników sprawiała wrażenie osób wziętych z ulicy. Często nie byli oni przygotowani do zadawanych przez nas pytań, odpowiadając, że muszą zasięgnąć informacji od właścicieli. Od razu zaznaczę, że nie były to skomplikowane pytania. Moim zdaniem profesjonalny pośrednik, powinien te wszystkie dane mieć przy sobie, np. w postaci „checklisty”.

Wysokość prowizji pośrednika

No właśnie, jak nie wiadomo o co chodzi to chodzi o kasę.

Bezpośrednio przed obejrzeniem każdego mieszkania trzeba było podpisać umowę pośrednictwa. Najczęściej było to podpisywanie na kolanie przed budynkiem lub w jego pobliżu.

Prowizje wynosiły od 1,5% (pośrednik od razu zaproponował obniżkę z 2,5%) do 3,8%. W większości przypadków prowizję można było oczywiście jeszcze negocjować. W przypadku mieszkania, które najbardziej nam się spodobało, prowizja na umowie wynosiła 2,9%. Początkowo, pośrednik zaproponował obniżkę na 2-2,5%. Na koniec udało się ją jeszcze obniżyć na 1,5%.

Właściciel mieszkania, które planowaliśmy kupić był zszokowany kwotą prowizji, gdy podniosłem ten temat podczas negocjacji.


Mieszkanie


Wreszcie przechodzimy do meritum ;-)

Wspomniane na wstępie mieszkanie, to mieszkanie 2-pokojowe na rynku wtórnym o powierzchni 54 m2. Znajduje się na 2 piętrze 4-piętrowego budynku z 1999 roku. Cena wyjściowa mieszkania wynosiła 315 000 zł. Po tygodniu została obniżona na 313 000 zł.

Ważna była dla nas lokalizacja: miejsce musiało być bardzo dobrze skomunikowane z centrum, najlepiej z tramwajem w pobliżu. Jednocześnie wymagaliśmy ciszy i zieleni w okolicy. Muszę wam powiedzieć, że znalezienie takiego miejsca często graniczy z cudem.


Stan mieszkania ocenić można na dobry z plusem. W bardzo dobrym stanie był salon, łazienka oraz kuchnia. Do remontu była ubikacja, wymiany wymagały meble w przedpokoju (duża szafa). Do wyposażenia został mały pokój i w zasadzie tylko kupno sofy do salonu.

Negocjacje

Po dokładnym obejrzeniu mieszkania i okolicy oraz dokładnym zastanowieniu w domu, złożyliśmy ofertę niższą o ok. 4% względem ceny ofertowej – było to równo 300 000 zł. Cena w dalszym ciągu dosyć wysoka, przecież to ledwie mieszkanie 2-pokojowe.

Niestety z powodu przesiąknięcia runku pośrednikami nieruchomości, byliśmy zmuszeni skorzystać z ich usług.

Negocjowaliśmy więc na dwóch frontach:
- Z właścicielem mieszkania o upust ok.4%
- Z pośrednikiem od obniżenie prowizji z 2,9% do jak najniższej

Co udało nam się wynegocjować?

- Właściciel po wielu bólach jest w zasadzie gotów sprzedać mieszkanie z dyskontem 4%. Początkowo skory był tylko do obniżki o ok. 6-7 tys. zł.
- Pośrednik „po konsultacjach z szefem” zgodził się na obniżkę prowizji z 2,9% do 1,5%. Tutaj jednak już przy wcześniejszych rozmowach napomknął o prowizji rzędu 2-2,5%.


Kupno mieszkania na rynku wtórnym - porady


1. Podczas negocjacji z właścicielem można mieć przy sobie raport na temat rozbieżności miedzy ceną ofertową a ceną transakcyjną (np. tutaj o nim wspominam: Sytuacja na rynku nieruchomości – I połowa 2013 roku). Jednak nie sądzę, żeby miało to duży wpływ na właściciela.

2. Warto też podać kwotę niższą od tej, którą rzeczywiście jesteśmy w stanie zapłacić.

3. W przypadku zdecydowanej większości mieszkań, właściciele nie podpisują umowy pośrednictwa na wyłączność. Jest to dla nas wspaniała okazja do obejrzenia takiego mieszkania z „naszym” pośrednikiem. Pod tym pojęciem mam na myśli pośrednika, z którym wcześniej umówiliśmy się na odpowiednio niską prowizję i oglądanie interesujących nas nieruchomości.

Wystawiając ogłoszenie kupna mieszkania bez pośredników, napisało do mnie kilku oferując swoje usługi za 1% wartości nieruchomości. Taką kwotę uważam za dosyć uczciwą. W przypadku mieszkania za kwotę 300 000 zł, będzie to kwota 3000 zł brutto.


Jak uważacie to dużo czy mało?


Jako, że nie chciałem już dłużej zwlekać z powyższym wpisem, to obliczenia jakich dokonałem zastanawiając się nad kupnem mieszkania przedstawię w osobnym wpisie:
Kupno vs. wynajem mieszkania.

Obliczenia opłacalności zakupu i wyższości (bądź nie) własnego mieszkania nad wynajmem na pewno pomogą również wam w dokonaniu decyzji o kupnie bądź dalszym wynajmie.

23 komentarze :

Sebastian Cezary pisze...

1% to faktycznie sensowna wartość - byłaby nią tym bardziej, gdyby pośrednik na nią zapracował... Do tego trzeba jeszcze doliczyć notariuszy itp, bo tego raczej te 300 tys nie obejmuje :) Jednak biorąc pod uwagę "profesjonalizm" to jednak chyba za dużo.

Pominąłeś zaś najważniejszy element(albo go przegapiłem) - miasto ;> Nie dla wszystkich musi to być oczywiste...

Jestem bardzo ciekaw wyliczeń!

Droga do własnego M. pisze...

Tak, dodatkowe koszty są i to nie małe.

O nich też po staram się napisać.

Zapomniałem jeszcze o ostatecznych po wodach, dla których mieszkania nie kupiliśmy.

Anonimowy pisze...

Nawet jeżeli kupujecie mieszkanie w stanie "dobrym plus", to i tak zazwyczaj niezbędne jest jego "odświeżenie". To są kolejne dodatkowe koszty, o których może również warto napisać. Swoją drogą, to 4% to chyba niezbyt wysoki upust? Wszędzie się pisze o różnicach pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną, myślałem, że w praktyce z 10% spokojnie da się wyrwać...

Anonimowy pisze...

Fajny blog, śledzę od dłuższego czasu:) Czekam na dalszy ciąg, bo też się zastanawiam, czy jeszcze wynajmować, czy już myśleć o kupnie...

Droga do własnego M. pisze...

Tak, na wykresach wygląda to w ten sposób, że różnica wynosi kilkanaście procent.

Niestety tak naprawdę dotyczy to średniej (czy też mediany) wszystkich mieszkań wystawionych na sprzedaż po cenie ofertowej, a średnią (medianą) mieszkań sprzedanych. Nie ma tutaj sztywnego połączenia cen konkretnych mieszkań. Przynajmniej tak gdzieś przeczytałem.

Wystarczy pójść obejrzeć kilka mieszkań i spróbować negocjacji. W 9 na 10 przypadków więcej niż wspomniane 4% nie ugramy.

Droga do własnego M. pisze...

Dzięki za podtrzymanie na duchu ;-) Im więcej komentarzy tym mam więcej sił do dalszego pisania.

Niedługo dokończę to co chciałem napisać. M.in. pojawi się arkusz Excel'a z wyliczeniami.

Anonimowy pisze...

Kiedy będzie można przeczytać o powodach rezygnacji z kupna?
W jakiej miejscowości było to mieszkanie czyżby w Krakowie?

Anonimowy pisze...

Dlaczego w końcu zaczęliście tak na poważnie szukać mieszkania z "dużym" zamiarem kupna?
Czyżbyście ulegli naganiaczom w stylu tanio już było i teraz będzie tylko drożej?

Droga do własnego M. pisze...

Jedno z 4 największych miast w Polsce.

On po wodach miało być od razu ale ... czas. W ciągu kilku dni będzie na pewno.

Droga do własnego M. pisze...

Obecnie mieszkamy w kawalerce. Niby wszystko z nią jest w porządku. Jest tylko jedno ale: hałas. Na początku nie szukaliśmy na serio tylko zrobiłem rozeznanie rynku (również na potrzeby bloga).

Jednak po obejrzeniu jednego z mieszkań rozmarzyłem się. Świetna okolica, duży i ładny salon, sypialnia. Obok możliwość kupna garażu podziemnego (motor).

Mielibyśmy wszystko, czego pragneliśmy. A o powodach ostatecznej decyzji już za kilka dni ;-)

Anonimowy pisze...

Witam!
Od pewnego czasu też zacząłem oglądać mieszkania. Różnica jest nieporównywalna w stosunku do przeglądania ofert. Nie mam napinki, ze muszę coś kupić i nie napalam się na "pierwsze lepsze" oferty, ale do rzeczy.

1) Nowe w dobrej lokalizacji są strasznie drogie więc nie zamierzam za ten luksus dopłacać.
2) jeśli chodzi o rynek wtórny trzeba uwzględnić podatek 2% oraz notariusza a to może wynosić dodatkowe tysiące w zależności od wartości mieszkania.
3) Nie trafiłem jeszcze na mieszkanie w którym nie było czegoś do zrobienia, ale to dobry argument w negocjacjach - jednak z drugiej strony im większy remont to potem więcej roboty.
4) Najwięcej udaje się wynegocjować w przypadku kiedy mieszkanie jest do generalnego remontu.

Nie patrzę specjalnie na stan, bo nie boje się remontu tylko szukam dobrej lokalizacji. Do tej pory udało mi się wynegocjować do 10% ale nie kupiłem, ponieważ nadal to nie była rewelacyjna cena. Na początku ludzie mnie krytykowali, że ceny jakie oferuję są odrealnione ale często oddzwaniali, że przemyśleli sprawę jednak ja wtedy oferowałem cenę jeszcze mniejszą niż poprzednio. Prawda jest taka, że teraz mamy rynek kupujących - mieszkania które widziałem nadal wiszą do sprzedaży, wbrew zapewnień sprzedających, że chętni już na nie czekają. U mnie jest trochę ofert bezpośrednich i póki co tylko takie oglądałem. Zainteresowanym polecam chodzić i oglądać dawać takie ceny na ile wyceniacie to lokum a nie na ile ktoś wycenił i mieć jako argument ceny z okolicy. W rozmowach często pojawia się argument, że jak nie sprzedam to wynajmę albo, że to dobra inwestycja pod wynajem i stąd takie ceny. Jest na to dobra odpowiedź. Jest taki projekt w którym rząd planuje budować mieszkania pod wynajem po cenie niższej niż rynkowa, z możliwością późniejszego wykupu pomniejszonego o cześć opłat. Jak Pan/Pani uważa ludzie jakie mieszkania wtedy będą ludzie wynajmować? Czy nie będą chcieli tańsze i takie z których zapłacony czynsz nie przepadnie?

Pozdrawiam Gustaw!

Anonimowy pisze...

http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/709850,1031126-Ile-za-wynajem-mieszkania-od-panstwa.html

niby dopiero planują a już widziałem ogłoszenia dewelopera, że realizuje taki projekt i oddaje w 2 kwartale 2014

Richmond pisze...

Potwierdzam, ze dodanie ogloszenia prywatnego o sprzedazy mieszkania powoduje nawal telefonow od agencji nieruchomosci oraz zwyczajna kradziez tresci ogloszenia i doliczanie prowizji do ceny pierwotnej.

Wszystkie agencje, ktore ukradly moje ogloszenie dostaly email z konkretnym przepisem, ktory lamia i wszystkie usunely je po jakims czasie.

Zaden agent nie znalazl mi kupujacego, nawet nie przyprowadzil ani jednego. Mieszkanie bylo w Warszawie.

Anonimowy pisze...

A nie zastanawialiście się jednak nad budową? Ja po sprawdzeniu cen mieszkań jednak zdecydowałam się na budowę. Mogłabym co prawda kupić jakieś miejsce mieszkanie, ale przeglądając oferty koszt mieszkania 2-pokojowego wyniósłby mnie praktycznie tyle samo ile budowa niewielkiego, ale 3 - pokojowego i własnego domku..(119 metrów)

Anonimowy pisze...

Też się zastanawiałem nad budową, ale jeśli miało być w cenie mieszkania to dość daleko od miasta - wiadomo jakie są ceny działek. Gdzieś czytałem, że wybudowanie kosztuje średnio 2800 m2 (oczywiście cenę można naciągać w obie strony w zależności od standardu wykończenia). Fajnie jest mieszkać w domku dla mnie 80m2 spokojnie wystarczy jednak dojazdy w prawie każdej sprawie mnie zniechęcają.

Ciekaw jestem jak się sprawują domy z bali. Ponoć stawiają je bardzo szybko i są tańsze od murowanych. Tylko pytanie jak z jakością trwałością, ma koś może jakieś informacje?

Anonimowy pisze...

http://prnews.pl/analizy/raport-z-rynku-nieruchomosci-lipiec-2013-ceny-ofertowe-ciagle-spadaja-2897200.html
wg. jednego artykułu ceny nadal spadają podczas gdy

http://prnews.pl/nieruchomosci/ceny-ofertowe-mieszkan-trzymaja-poziom-transakcyjne-rosna-2895905.html
wg drugiego dynamicznie rosną...

Anonimowy pisze...

Przemyśl to jeszcze. Na wyspach za pół ceny kupisz niezły domek a i zarobki wyższe.

Anonimowy pisze...

raczej ciężko będzie kupić domek na wyspach za 150 tys. złotych, czyli 30 tys. funtów. Domy czy raczej segmenty to ok. 150-200 tys. funtów za wszystkie piętra. Za jedną kondygnację z dwoma pokojami chcą 60-80 funtów.

Droga do własnego M. pisze...

Wszystko zależy od miejsca pracy. Gdyby to było male miasto to zdecydowali byśmy się na własny dom.

Anonimowy pisze...

Cieszę się, że nie tylko ja tak myślę co autor tego bloga - SZACUN WIELKI za zebranie myśli. Ja już od 2 lat analizuje rynek i o mało co nie kupiłem dwóch mieszkań. Winę za to, że nie doszło do podpisania umów niestety ponoszą właściciele tych mieszkań. I tak dla przykładu: dwa lata temu mieszkanie (86m2) było za 560 tys. ja wtedy rozważałem kupno domu poza miastem. Żona była w ciąży i facet upierał się na minimum 530 tys. ale niestety ja dawałem 500 tys. tyle wtedy mogłem. Nie doszło do transakcji. Obecnie mimo wielu już prób sprzedaży mieszkanie dalej do kupienia facet chce 530 tys. Drugie mieszkanie (również około 85m2) wystawiane za ponad 500 tys. chciałem je kupić za 480 tys. ale też właściciel nie zgodził się. Obecnie mieszkanie lekko ponad 400 tys zbieram się do jego kupienia. Byłem zdecydowany bo mieszkanie mi się podobało mimo że trzeba było je wyremontować ale jestem uparciuch. Prawie dwa lata mieszkania w kawalerce ale jakie oszczędności .... przyznajcie sami. Miałem już rok temu komplet dokumentów i polazłem nawet do banku - szczęście w nieszczęściu poróżniły się nam poglądy na temat mieszkania z małżonką. Dziś można powiedzieć pomyślnie prawie 1000 zł zaoszczędzone w racie. Ale chyba czas już kupić - ciasno troszkę.

Droga do własnego M. pisze...

Obecnie martwią mnie rosnące marże kredytów. Może po wakacjach będą jakieś lepsze oferty.

Anonimowy pisze...

Zdradzisz nam ostatecznie czemu wycofałeś się z kupna tego mieszkania? :)

Darek M. pisze...

W kolejnym wpisie jest odpowiedz. Dokonalem analizy opłacalności + doszlismy do wniosku, ze to mieszkanie jest jednak za daleko od centrum.

Prześlij komentarz