niedziela, 27 kwietnia 2014

Kupno mieszkania – krok I – szukanie mieszkania


Stali czytelnicy pewnie zauważyli, że na blogu miał miejsce remanent J Postanowiłem pozbyć się, starego wyglądu, który od dawna mnie już denerwował.

Poszedłem po najmniejszej linii oporu i i ujednoliciłem wygląd z moim drugim blogiem – Jak oszczędzić.pl, czyli stroną o promocjach bankowych i oszczędzaniu, która pomagała przez ostatnie lata w oszczędzaniu i zarabianiu na własne „M”.

Skoro proces ten dobiegł końca to nie mam już żadnego wytłumaczenia i nadeszła pora, żeby napisać o całym procesie kupna mieszkania z mojej perspektywy.

Krok po kroku zajmę się każdym elementem, z którym miałem do czynienia, podczas naszej drogi do własnego „M”.



Cykl – Kupno mieszkania

I – Poszukiwanie mieszkania
II – Sprawdzenie mieszkania
III – Negocjacje ze sprzedającym
IV – Szukanie najlepszego kredytu hipotecznego
V – Formalności związane z kupnem mieszkania


Zobacz też:



Krok I – szukanie odpowiedniego mieszkania


Cykl wpisów na temat kupna mieszkania zaczniemy od najbardziej żmudnego procesu, jakim jest szukania mieszkania. Jak ktoś ma tak duże wymagania, to wcale nie jest to prosta sprawa. Wspólnie z żoną, za mieszkaniem, mniej lub bardziej intensywnie rozglądaliśmy się już od ok. 9 miesięcy. Do czasu pojawienia się na horyzoncie nowego członka rodziny, nie mieliśmy żadnej presji, żeby kupić mieszkanie. Pewnie dlatego też tak długo to trwało. Na początku poszukiwania miały bardziej charakter poznawania rynku.

Po pierwszej fali poszukiwań, entuzjazm nieco opadł. Przyszły trzy miesiące zupełnej przerwy i odpoczynku. Po wakacjach znów wróciliśmy do szukania mieszkania. Nie mieliśmy preferencji co do tego, czy mieszkanie ma być nowe czy też będzie to mieszkanie kilku – kilkunastoletnie. W wypadku tego drugiego chcieliśmy mieszkanie gotowe do zamieszkania, nie wymagające wkładu.

Jeden z właścicieli mieszkania do kompletnego remontu bardzo nas rozbawił, twierdząc, że takie mieszkanie jest lepsze niż kupno nowego, bo przecież łatwiej jest zrobić remont niż urządzić puste mieszkanie. Nic bardziej mylnego. Zerwanie wszystkiego, prostowanie ścian, itd. to przecież dodatkowa praca, której nie trzeba już wykonywać na rynku pierwotnym.



Od czego zacząć? Nasze preferencje i wymagania


Na początku warto poważnie zastanowić się nad tym, jakie mieszkanie będzie dla nas najlepsze. Na przykład, jeżeli ktoś planuje powiększenie rodziny to nie powinien zaprzątać sobie głowy mieszkaniem 1-2 pokojowym. Cały proces kupna mieszkania, później jego urządzenia / remontu / odświeżenia zajmuje sporo czasu i środków. Nie wspomnę już o sprzedaży, co może być najtrudniejszym elementem. Czy chcielibyście ten proces przechodzić ponownie za kilka lat? Ja już wiem, że nie J

Przypomnę jakie były nasze wymagania odnośnie mieszkania:
  • Mieszkanie 3-pokojowe
  • 1 - 3 piętro (poza miastem parter z ogródkiem też by wchodził w grę)
  • Rynek pierwotny / wtórny (preferencja tego drugiego i mieszkania gotowego do zamieszkania)
  • Dobry układ mieszkania (rynek pierwotny)
  • Dobre, gustowne wykończenie mieszkania, nie wymagające wkładu (rynek wtórny)
  • Piwnica (komórka lokatorska), ewentualnie garaż (miejsce postojowe)
  • Atrakcyjne położenie
    • spokojna okolica
    • bardzo dobra komunikacja z centrum miasta
    • brak "menelstwa" w okolicy



Gdzie szukać mieszkania?


Gdy już wiemy, jakiego mieszkania potrzebujemy, można przystąpić do poszukiwań.

Poszukiwania mogą dotyczyć dwóch rynków:
  • pierwotnego – tutaj dużo łatwiej zrobić przegląd rynku
  • wtórnego – wymagający dużo więcej wysiłku ze względu na ogrom ofert



Rynek pierwotny

Szukanie mieszkania na rynku pierwotnym to banalnie prosta sprawa. W niektórych miastach są portale zbierające oferty z całego rynku. Nie wymienię tutaj z nazwy żadnego portalu, ponieważ jest to sprawa indywidualna dla każdego miasta. Możecie wymieniać takie portale w komentarzach (może jest jakiś ogólnopolski?). Czasami portale mają mapy inwestycji, które znacznie ułatwią poszukiwanie.

Wystarczy przejrzeć taki portal, wybrać kilka interesujących inwestycji i na koniec odwiedzić deweloperów, w celu poznania konkretnej oferty mieszkań.

Bardzo dobrym krokiem będzie też odwiedzenie targów mieszkaniowych, gdzie zazwyczaj wszyscy deweloperzy z danego miasta przedstawiają swoją ofertę. Co więcej, często mają z tej okazji przygotowane specjalne promocje targowe.



Rynek wtórny

Rynek wtórny przy rynku pierwotnym to już wyższa szkoła jazdy. Znaleźć coś interesującego wśród tysięcy ofert to bardzo trudna i żmudna droga.

Co więcej, zazwyczaj każde mieszkanie wystawione jest kilka razy (przez różnych pośredników). Czasami można znaleźć ofertę wystawioną bezpośrednio przez właściciela jak i kilku pośredników. Warto zadać sobie trochę trudu i znaleźć ofertę wystawioną bezpośrednio przez właścicieli. Oszczędzimy wtedy kilka tysięcy złotych. Nam ta sztuka się udała, więc nie jest to niewykonalne!



Pośrednicy nieruchomości – zło konieczne?

Oferty bezpośrednio od właścicieli stanowią ułamek oferty (do kilku procent). Zaraz po wystawieniu mieszkania przez właścicieli, firmy pośrednictwa zaczynają do nich dzwonić z propozycją swoich usług. Ma to być wielka wygoda dla właścicieli, jako że, to pośrednicy zajmują się kontaktami z potencjalnymi zainteresowanymi.

Niestety z rozmów z poprzednimi właścicielami naszego mieszkania, wiemy, że pośrednicy zupełnie nie przykładają się do swojej pracy (to również nasze zdanie wynikające z kontaktów z kilkoma firmami). A przecież nie robią tego za darmo.

Za usługę pośrednictwa liczą sobie najczęściej od 2 do 4% wartości mieszkania.

Dygresja: Kupione przez nas mieszkanie było wcześniej w ofercie tylko jednego pośrednika (umowa na wyłączność). Właściciele żartowali sobie, że ta wyłączność znaczyła nic więcej jak to, że nikt poza pośrednikiem (w tym potencjalni klienci) nie wiedział o sprzedaży mieszkania.

Przez pół roku, bodajże jedna czy dwie osoby oglądały mieszkanie. Właściciele wypowiedzieli więc umowę i sami wystawili mieszkanie na sprzedaż. Chętni znaleźli się w ciągu dwóch miesięcy…

Raz już pisałem, jak wysoki poziom prezentują polscy pośrednicy nieruchomości:

To między innymi, dzięki pośrednikowi udało nam się nie kupić już wtedy mieszkania. Dzięki im za to, bo obecne mieszkanie jest o niebo lepsze od tamtego.



Portale z ogłoszeniami

Na koniec warto przedstawić największe serwisy ogłoszeniowe:
  • otodom.pl
  • gratka.pl
  • gumtree.pl
  • domiporta.pl
  • olx.pl
  • oferty.net
  • szybko.pl
  • adresowo.pl

Jeżeli znacie inne ciekawe portale to proszę dajcie znać w komentarzu. Dopiszę je do listy.



Porady praktyczne


Ogłoszenie – szukam mieszkania

Na początku poszukiwań zamieściłem ogłoszenie poszukiwania mieszkania bez pośredników (gumtree), dzięki czemu odezwało się do mnie kilku pośredników oferując bardzo korzystną prowizję (1% netto).

Odezwało się też kilku właścicieli mieszkań, niestety w tym takich, które nie spełniały podstawowego kryterium.

Jest to opcja do rozważenia.


Wybór jednego pośrednika

Jeżeli już będziecie korzystać z ofert pośredników nieruchomości, warto u jednego z nich wynegocjować niską prowizję:
  • stałą kwotę za usługę pośrednictwa
    • Znajomy umówił się z jednym pośrednikiem na kwotę 5 000 zł niezależnie od wartości transakcji.
  • niską prowizję od wartości mieszkania
    • My wynegocjowaliśmy u jednego pośrednika prowizję rzędu 1% netto, czyli 1,22% kwoty mieszkania

Pozwoli nam to na dostęp do wszystkich mieszkań u jednego sprawdzonego pośrednika (wyjątek to oferty na wyłączność).

Wybrany pośrednik najczęściej nie będzie nam wysyłał pełnego zbioru mieszkań ze swojej bazy, tylko rzeczywiście starannie wyselekcjonowane mieszkania zgodne z naszymi wymaganiami.

Nie będziemy też musieli za każdym razem podpisywać nowej umowy czy tłumaczyć, jakie mieszkanie nas interesuje. Rzecz jasna, największą zaletą jest oszczędność pieniędzy J


Wasze porady?

Macie jakieś inne porady? Napiszcie w komentarzu a dopiszę je w to miejsce.



Podsumowanie


Jak widzicie, kupno mieszkania wcale nie jest prosta czynnością. Znalezienie idealnego miejsca do życia, nie przepłacając przy tym jest długim i żmudnym procesem. Jednak warto przyłożyć się do tego procesu, żeby potem nie żałować! W końcu mieszkanie to olbrzymi koszt, nierzadko aby je kupić zadłużamy się na kilkadziesiąt lat.

Teraz już pozostaje Wam przeglądanie setek czy tysięcy ogłoszeń i znalezienie tego jedynego J

  
Uwaga:
Szukam pomocy odnośnie wpisu na temat drugiego etapu, czyli sprawdzenia mieszkania. Nie jestem ekspertem w tej dziedzinie, dlatego też szukam kogoś, kto pomoże w ukończeniu tego wpisu. Pod uwagę biorę każdą formę współpracy!


Zapraszam do komentowania i polubienia wpisu:


Zobacz też:




20 komentarze :

Go Leasing pisze...

Ciekawy jest fakt, że ludzie potrzebują instrukcji nt. de facto dość prostej kwestii - jak kupić swoje wymarzone mieszkanie. Zgadzamy się, że nie jest to prosta czynność, natomiast czy naprawdę tak nieoczywista?

Kuba pisze...

Jestem w szoku jeśli chodzi o wysokość prowizji mam kilka znajomych osób, które się tym zajmują i nigdy nie biorą więcej niż 2% - teren działania Dolny Śląsk. Ja polecam pojawianie się w okolicy oglądanego mieszkania w różnym czasie - z samego rana, wieczorami, nocą i to dość często, w ten sposób szybko zobaczymy czy czasem nie ma tam jakiś "wad" w otoczeniu, których nie widać na pierwszy rzut oka.

Anonimowy pisze...

Sprawdzanie mieszkania:
- czy po sąsiedzku są hałasujące psy
- jak hałasuje komunikacja (tramwaje, pociągi, autobusy...)
- stan instalacji wodno-kanalizacyjnej
- obciążenia prawne (czy po poprzednich lokatorach nie będą nas nachodzić windykatorzy, pijaczki, lampucery - w mieszkaniu mogła byś agencja towarzyska dla gejów itd)
- dostępność porządnego internetu (obecnie podstawa komunikacji), jak korzystali poprzedni lokatorzy (policja robi wjazd często po kilku miesiącach od zdarzenia czyli żeby się nie zdziwić gdy po miesiącu zamieszkiwania o piątej rano wyważą nam drzwi i rzucą "na glebe")
- jak wygląda nasłonecznienie o każdej porze roku, czystość szyb, muchy, komary, pyłki...

Resztę dopisze jak sobie przypomnę. Co do pośredników to rzeczywiście nie maja żadnego pojęcia w czym pośredniczą. Mieszkanie zwykle oglądają po raz pierwszy razem z klientem.
Gdybyśmy się znali osobiście i zaprosiłbyś mnie na takie gadanie-sprawdzanie to tak wymaglowałbym właściciela i pośrednika że musieli by opuścić cenę o połowę.

Darek M. pisze...

Właśnie o coś takiego mi chodziło. Dzięki wielkie za komentarz!

Tylko chcę jeszcze dogłębniej to wszystko opisać. Tak, żeby była to forma poradnika dla kupującego.

Np. jak sprawdzić stan instalacji, jak sprawdzić sytuację prawną, itd.
To będzie temat drugiego wpisu z cyklu.

Kamil Pieczonka pisze...

Stan prawny najlepiej wziąć od oferenta nr księgi wieczystej i bez problemu można na stronach odpowiedniego sądu sprawdzić stan prawny, czyli obciążenie hipoteki :-)

Ja czekam na info jakie to wkoncu to mieszkanie kupiliście :-)

aqq pisze...

http://nieruchomosci.anonse.pl
http://www.kupsprzedaj.pl/szukaj/polska/nieruchomosci
http://lento.pl/nieruchomosci/mieszkania.html
http://www.morizon.pl/
http://mieszkania.trovit.pl/
http://sprzedam.pl/nieruchomosci

FiR WSPiA pisze...

Ważne by sprawdzić co dzieje się w weekendy na osiedlu, a szczególnie w nocy, by potem się nie dziwić że wózki z biedronki na drzewach wiszą.

FiR WSPiA pisze...

Do listy największych portali z ogłoszeniami dopisałabym anonse i allegro. Jeśli ktoś chce kupić mieszkanie bezpośrednio od właściciela, może wpisać w goglach: ,,sprzedaż domów (mieszkań) bez pośrednika”. Pojawi się kilka linków z dostępem do właściwych stron. Czasem w ogłoszeniach bezpośrednich może pojawić się oferta biura nieruchomości.
Kupując dom powinniśmy skontrolować w wydziale meldunkowym czy nie jest ktoś zameldowany. Dodatkowo polecam sprawdzić czy właściciel uregulował wszystkie rachunki.
Przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego warto zasięgnąć informacji o deweloperze. Nieterminowe regulowanie zobowiązań przez dewelopera może oznaczać jego kłopoty finansowe a dla kupującego z kolei odbiór mieszkania w późniejszym terminie. Zwracajmy uwagę również na tempo budowy i jakość użytych materiałów do budowy, gdyż zła jakoś np. cegieł i cementu może oznaczać w krótkim czasie grzyb na ścianach czy odpadające tynki.
Barbara T.

Pini pisze...

Ja kupując mieszkanie (nie tak dawno) korzystałem z portalu tablica.pl - obecnie olx.pl.
Wydawał mi się on najskuteczniejszym źródłem informacji.

Anonimowy pisze...

Napisz coś o swoim kredycie, jaki to kredyt na ile i jaki procent?

Darek M. pisze...

Wszystko będzie w swoim czasie czyli wpisie o kredycie hipotecznym ;)

Tak na szybko to 1,25% + ubezpieczenie na życie. Zero innych opłat.

Anonimowy pisze...

To gdzie taki dostałeś, Agricole? Bo teraz mają 1,35%. Ładnie trafiłeś, a kiedy brałeś ten kredyt? Co polecisz teraz?

Darek M. pisze...

Tak, to było tuż przed podwyżką w Credit Agricole.

Żeby coś podpowiedzieć, muszę znać parametry kredytu + Twoje preferencje, wymagania. Obecnie zajmuję się analizą kredytów z MdM. Powiem jedno kupując jeszcze pół roku temu zapłaciłoby się mniej w ratach o wartość dofinansowania MDM. Także kolejny raz z programu dofinansowania korzystają banki i deweloperzy. Ale naiwni klienci i tak będą zadowoleni.

Anonimowy pisze...

A kredyty bez MDM, zrób takie zestawienie, nie każdy kupuje nowe mieszkania i wtedy ma zwykły kredyt.

Darek M. pisze...

Kredyty bez MDM opisywałem już. Zobacz na mój blog o kredytach i nieruchomościach:
http://www.nieruchomosci-i-kredyty.pl/

Jak skończę teraz rundę kredytów z MDM to będzie aktualizacja ofert bez MDM. Wszystkiego na raz niestety nie daję rady robić.

Anonimowy pisze...

Ok, ale tam nie ma aktualizacji więc już niektóre promocje się kończą, ale tak jest fajnie, dzięki.

Darek M. pisze...

Tak, wiem. Pracując na etacie i prowadząc trzy blogi ciężko jest wszystko na bieżąco pisać.

Właśnie kończe wpis na temat kredytu mieszkaniowego Credit Agricole. To jako jeden z nielicznych banków ma niemal identyczną ofertę jak rok temu (wzrost marży tylko o 0,1%). Dzisiaj a najpóźniej jutro pojawi się wpis na ten temat.

Darek M. pisze...

Nowy wpis na temat kredytu hipotecznego w Credit Agricole
Kredyt hipoteczny 3x0 w Credit Agricole

Anonimowy pisze...

Dzięki za kawał roboty.

Marcin pisze...

Czy ktoś mi wyjaśni dlaczego ceny mieszkań w Polsce spadają cały czas do takiego poziomu na jakim dawno nie były ?

Prześlij komentarz