sobota, 17 września 2011

Jak podnieść zdolność kredytową?



Bank przyznając nam kredyt będzie chciał wiedzieć o naszej sytuacji życiowej niemal wszystko. W końcu wiążemy się wzajemną umową na okres często kilkudziesięciu lat. Obecna sytuacja, na przykład: czy mamy dzieci, czy płacimy alimenty będzie wpływała na naszą przyszłą zdolność w spłacaniu rat.

Dodatkowo bank będzie nas pytał o wiek, stan cywilny, wykształcenie kredytobiorców, majątek (w tym oszczędności) oraz najważniejsze: źródło i wysokość dochodów oraz staż pracy.

Wiele ograniczeń odnośnie zdolności kredytowej (maksymalnej raty kredytu) nakłada wprowadzona ostatnio Rekomendacja S. Jednak nie wszystkie jej zapisy jeszcze weszły w życie.


Typ umowy o pracę

Na wstępie należałoby wspomnieć o niemal najważniejszej sprawie: źródle dochodów a przede wszystkim rodzaju umowy o pracę. Gdyż aby w ogóle myśleć o kredycie hipotecznym musimy się pochwalić historią zatrudnienia. Szczególnie w momencie kiedy banki zaostrzają kryteria jego przyznawania.

Niewątpliwie najlepszym przypadkiem jest pochwalenie się umową o pracę na czas nieokreślony w stabilnej firmie, która istnieje już dłuższy czas na rynku. Umowa taka (wraz z okresem próbnym) powinna już trwać minimum 6 miesięcy.

W przypadku umowy na czas określony możemy napotkać problemy. Aby ją uznać, bank będzie wymagał, aby termin jej wygaśnięcia wynosił jeszcze przynajmniej 6 miesięcy.

Jeżeli jesteśmy zatrudnieni na umowę zlecenie lub umowę o dzieło to możemy mieć jeszcze większe problemy z pozytywną akceptacją. Jednak nie jest aż tak źle. W tym wypadku bank będzie wymagał np. rocznego stażu lub weźmie pod uwagę średnie dochody z dłuższego czasu niż w  przypadku umowy o pracę.

Najgorzej wygląda sytuacja w przypadku umowy na okres próbny. W zasadzie możemy się pożegnać z kredytem do czasu przedłużenia umowy, choćby na czas określony. Na pocieszenie można dodać, że umowa na okres próbny będzie wliczana do stażu pracy.



Dodatkowy dochód

Jedną z metod jest załatwienie sobie na przykład umowy zlecenie (tudzież o dzieło), dzięki której wykażemy dodatkowy dochód. Zapewne jest to metoda dla określonej grupy, gdyż wiążą się z nią pewne ograniczenia / wymagania. Dodatkowo, nie wszystkie banki taki dochód uwzględnią w wyliczaniu naszej zdolności kredytowej lub wezmą pod uwagę tylko jego część.

Podobnie wygląda sprawa z premiami jakie otrzymujemy od pracodawcy.



Dodatkowy kredytobiorca

Jeżeli wciąż mamy problem z otrzymaniem kredytu, dobrym pomysłem będzie złożenie wniosku o kredyt z dodatkowym (współ)kredytobiorcą lub poręczycielem. Mogą to być na przykład rodzice.

Jednak uwaga, przed takim krokiem trzeba sprawdzić czy ta osoba aby na pewno podniesie naszą zdolność. Trzeba pamiętać, że pod uwagę będą brane wszystkie zobowiązania tej osoby jak również jej wiek (kredyt powinien być spłacony do ukończenia 70-75 roku życia wszystkich kredytobiorców). Może się więc okazać, że po dołączeniu któregoś z rodziców, będziemy mogli zaciągnąć kredyt na maksymalnie 25 lat zamiast 35 lat, co z kolei spowoduje znaczny spadek naszej zdolności.



Wkład własny

Banki przychylnie patrzą na osoby dysponujące sporym wkładem własnym. W takim przypadku oprócz większych szans na pozytywne rozpatrzenie naszego wniosku, często możemy wynegocjować niższą marżę. Często banki też wymagają aby nasz wkład wynosił przynajmniej 20% wartości nieruchomości. W przypadku, gdy takowego nie posiadamy musimy się liczyć z dodatkowymi kosztami (ubezpieczenie brakującego wkładu własnego) oraz niższą zdolnością kredytową.



Książeczka mieszkaniowa

Niejako może być liczona jako wkład własny. Więcej na temat książeczek mieszkaniowych:

Książeczki mieszkaniowe, cz. I

Książeczki mieszkaniowe cz. II




Inne kredyty

Ważną sprawą jest spłata wszystkich wcześniej zaciągniętych kredytów. Oczywiście czasem może to być nieopłacalne, ze względu na dodatkowe opłaty wynikające z umowy (sytuacje bardzo rzadkie). Rzeczą oczywistą jest posiadane kredyty mogą w sposób znaczący obniżyć zdolność kredytową. Warto wiedzieć, że niektóre banki nie biorą pod uwagę obciążeń wynikających z kredytów, w których zostały nam do spłaty mniej niż 3 raty.



Karty kredytowe i debety na koncie

Jeżeli chodzi o debety na koncie to najlepiej się z nich wycofać. Co do kart kredytowych nie ma jednoznacznego rozwiązania. Niektórzy tak jak ja mogą ją wykorzystywać w celach zarobkowych bądź jako zabezpieczenie w podróży, itp. W takim wypadku najlepiej po prostu zmniejszyć limit. Natomiast osoby posiadające plastik, z którego nie korzystają powinny się po prostu pozbyć karty kredytowej.
Jeżeli zaś chodzi o kwotę o jaką zostanie obniżona nasza zdolność to najczęściej jest to 5-10% przyznanego limitu. W takim wypadku posiadanie karty kredytowej dajmy na to z limitem 2000zł sprawi, że maksymalna przyznana rata kredytu hipotecznego zmaleje o 100zł - 200zł.



Samochód

Często wykazanie posiadania samochodu powoduje obniżenie maksymalnej raty kredytu nawet o 500zł (niektóre banki), co jest rzecz jasną dla większości z nas znaczną częścią ostatecznej raty. Dlatego też można próbować zarejestrować samochód na kogoś z rodziny czy po prostu nie wykazywać, że takowy posiadamy. Rozumiem, że jest to dosyć miękki grunt, gdyż może to być nie do końca legalne. Inną metodą może być po prostu pozbycie się samochodu przed zaciągnięciem kredytu i kupno po jego otrzymaniu - wtedy jesteśmy czyści.



BIK

BIK wymieniam tutaj raczej w kontekście samego przyznania kredytu, czyli pozytywnej decyzji banku co do przyznania nam pieniędzy na własne „M”. Mianowicie chodzi o czystą historię w bazie Biura Informacji Kredytowej. Bynajmniej nie chodzi tutaj o to, żebyśmy nie widnieli w ogóle w BIK, tylko żebyśmy nie posiadali zaległości w spłacanych ratach kredytów. Niewielkie zaległości nie stanowią jeszcze wielkiej zapory w otrzymaniu kredytu, niemniej należy bardzo uważać na terminowe spłacanie wszelkich kredytów.

Czystej historii w BIK nie stworzymy rzecz jasna z dnia na dzień, jest to proces, który może trwać nawet 5 lat, bo przez taki okres są przetrzymywane dane o naszych zaległościach. Warto zawczasu kupić coś na raty i terminowo je spłacać budując w ten sposób pozytywną historię w BIK.



Wydłużenie okresu kredytowania

Podwyższyć naszą zdolność kredytową możemy również poprzez wydłużenie spłaty kredytu. W takim wypadku nasza rata będzie niższa, niestety ma to swoją wadę, cały kredyt będzie nas po prostu więcej kosztował.



Rodzaj rat

Więcej pieniędzy bank przyzna nam też na kredyt ze stałą ratą niż na kredyt z ratą malejącą. Jednak również to rozwiązanie spowoduje zwiększenie całościowego kosztu kredytu.



Waluta kredytu

Waluta w której zamierzamy wziąć kredyt również ma wpływ na zdolność kredytową. Głównie za sprawą Rekomendacji S. Odsyłam tutaj do wpisu na jej temat.


1 komentarze :

Marek pisze...

Świetny artykuł, wszystko zebrane w jednym miejscu.

Publikowanie komentarza