sobota, 25 lutego 2012

Rynek nieruchomości – przegląd informacji – luty 2012



Kupować czy wynajmować?

Znalazłem ciekawą formułę, która pozwoli nam pomóc nieco w wyborze.

Źródło: www.Patrick.net

Formuła jest bardzo prosta: wskaźnikiem jest wynik dzielenia rocznych kosztów wynajmu mieszkania do ceny jego zakupu.

  • Gdy wynik jest niższy niż 3% - decyzja o kupnie jest bardzo złym pomysłem.
  • Gdy wynik zawiera się w przedziale 4-8% - nie mamy jasnej odpowiedzi, trzeba spojrzeć na inne czynniki, które nam ułatwią decyzję.
  • Gdy wskaźnik jest wyższy od 9%, wtedy warto kupić nieruchomość

Co prawda powyższa formuła pochodzi z rynku amerykańskiego a nasz rynek nie jest tak rozwinięty jak ten w Stanach, jednak zarówno w USA jak w i Polsce mamy do czynienia z bańką na rynku nieruchomości. Obecne ceny w kraju nie są normalne dla osób o średnich dochodach. W zasadzie, żeby pozwolić sobie na kupno należałoby oszczędzać na wszystkim innym, jednym słowem trzeba by wegetować, co dla mnie nie jest dobrym rozwiązaniem.

Największą bolączką naszego rynku jest to, że w Polsce wciąż brakuje wielu mieszkań. Właśnie to może być czynnikiem, który sprawia, że mamy do czynienia z tak wysokimi cenami w stosunku do zarobków oraz … z bańką, która pomału zaczyna pękać.


Coraz trudniej o zysk z wynajmu

Zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem dokonanej przed rokiem
Miasto
Zmiana stawki
najmu r/r
Zmiana mediany cen
transakcyjnych r/r
Nominalny zwrot
z inwestycji
Realny zwrot
z inwestycji
Gdańsk
-6,45%
-4,21%
0,42%
-3,99%
Gdynia
-3,47%
-3,66%
0,17%
-4,23%
Kraków
-1,41%
-0,46%
3,06%
-1,47%
Łódź
-0,34%
-13,62%
-9,35%
-13,34%
Poznań
-1,10%
-2,27%
1,88%
-2,60%
Warszawa
0,14%
-5,92%
-1,79%
-6,11%
Wrocław
0,00%
-6,52%
-2,49%
-6,78%
Średnio
-1,80%
-5,24%
-1,16%
-5,50%
Źródło: http://gazetadom.pl

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w listopadzie 2011 roku
Miasto
Cena m2
mieszkania
Stawka najmu
w przeliczeniu na m2
Rentowność
brutto
Rentowność
netto
Gdańsk
5309 zł
29,56 zł
4,94%
4,44%
Gdynia
5124 zł
26,30 zł
4,45%
3,99%
Kraków
6394 zł
30,08 zł
4,00%
3,58%
Łódź
4019 zł
23,29 zł
4,89%
4,37%
Poznań
5476 zł
29,12 zł
4,71%
4,23%
Warszawa
7736 zł
41,68 zł
4,73%
4,25%
Wrocław
5871 zł
31,67 zł
4,64%
4,16%
Średnia
-
-
4,62%
4,15%
Źródło: http://gazetadom.pl/


Powyższe dane zostały obliczone na podstawie danych z serwisu domiporta.pl z listopada, ceny z listopada obniżone o 5%. Założone zostało, że mieszkanie jest wynajmowane przez 10,5 miesiąca w roku (co moim zdaniem jest wartością bardzo ostrożną).

Jeżeli do powyższych danych dodamy spadek cen mieszkań to okaże się, że na tej inwestycji straciliśmy od 3,5% do nawet 10% w zależności od lokalizacji mieszkania. Dodatkowo, jeżeli spojrzymy na perspektywy dalszych spadków cen mieszkań, wciąż dużej podaży ze strony deweloperów oraz spadający popyt, to taka inwestycja okazuje się coraz bardziej ryzykowna i stratna.


Nie warto kupować mieszkania w 2012 roku. Za rok będzie taniej

To z kolei tytuł jednego z artykułów na serwisie bankier.pl.

Oczywiście nie jest to nic szokującego, sam pisałem o przewidywanym przeze mnie jak i wielu innych osobach spadku cen mieszkań. Powodów jest dużo, zaczynając na wygaszaniu programu Rodziny na Swoim, poprzez wprowadzenie utrudnień w zaciąganiu kredytów hipotecznych (Rekomendacja S II), po czynnik demograficzny.


Rośnie podaż mieszkań, struktura cenowa

Wyborcza.biz informuje na podstawie danych z Szybko.pl, Metrohouse i Expander, że w styczniu 2012 podaż mieszkań zwiększyła się o 15% w stosunku do grudnia zeszłego roku.

Muszę powiedzieć, że nie spodziewałem się takiej zmiany i nie potrafię do końca powiedzieć, z czego miałaby wynikać aż tak wysoka zmiana.

Na koniec jeszcze bardzo ciekawa tabela na temat struktury cen mieszkań w poszczególnych miastach (Ceny w tys. zł za m kw.).


Struktura cenowa mieszkań w styczniu 
Miasto
do3 tys.
3-4 tys.
4-5 tys.
5-6 tys.
6-7 tys.
7-8 tys.
8-9 tys.
9-10 tys.
10-11 tys.
11-12 tys.
powyżej
12 tys.
Warszawa
brak
0,07%
0,30%
3,56%
15,72%
26,20%
22,40%
15,70%
7,48%
3,27%
5,30%
Kraków
brak
1,09%
5,34%
19,34%
28,61%
24,01%
10,99%
5,27%
2,38%
1,29%
1,67%
Wrocław
brak
0,8%
6,7%
34,9%
34,1%
15,4%
5,0%
2,1%
0,7%
0,2%
0,2%
Gdańsk
brak
3,1%
22,9%
34,6%
21,5%
6,9%
3,8%
3,0%
1,6%
2,0%
0,6%
Poznań
brak
5,7%
20,4%
41,6%
21,4%
6,6%
2,4%
0,8%
0,5%
0,3%
0,3%
Łódź
6,3%
42,8%
36,5%
10,1%
3,4%
1,0%
brak
brak
brak
brak
brak
Lublin
1,1%
6,2%
37,2%
40,6%
11,8%
3,1%
brak
brak
brak
brak
brak
Szczecin
4,3%
27,2%
42,5%
20,7%
3,6%
1,7%
brak
brak
brak
brak
brak
Toruń
2,8%
24,6%
39,7%
27,9%
3,1%
1,8%
brak
brak
brak
brak
brak
Olsztyn
brak
15,0%
44,9%
33,2%
4,8%
2,1%
brak
brak
brak
brak
brak
Opole
8%
35%
46%
8%
4%
brak
brak
brak
brak
brak
brak
Białystok
2%
25%
30%
37%
4%
2%
brak
brak
brak
brak
brak
Katowice
15%
43%
30%
9%
2%
1%
brak
brak
brak
brak
brak
Źródło: Finanse Wyborcza.biz



Polecam także poprzedni przegląd informacji z rynku nieruchomości:

1 komentarze :

Sebastian Cezary pisze...

Ciekawy artykuł, w dość przyjemny sposób zebrałeś różne dane. Co do tej amerykańskiej ściągawki to i dla naszego rynku mogłaby powstać, pewnie z drobnymi modyfikacjami dla poszczególnych miast jednak czemu nie. Ciekaw jestem tylko na ile amerykanie wycenili coś takiego jak posiadanie własnego mieszkania vs bycie na walizkach, bo dla nich to mniejszy problem niż dla nas(jednak mamy te przyzwyczajenia).

Ostatnią tabelkę się kiepsko czyta, szczególnie gdy porównywać kilka miast.

Publikowanie komentarza