niedziela, 9 sierpnia 2020

Moja nowa droga - inwestycja deweloperska - aktualizacja

Przyszła pora na małą aktualizację dotyczącą mojej inwestycji deweloperskiej, której aktualny stan widzicie na powyższym zdjęciu ;-)

Jak wiecie, jeszcze na początku roku, rynek nieruchomości wyglądał niesamowicie obiecująco. Wtedy to przyszła pandemia koronawirusa i wszystko rozsypało się jak domek z kart. Przejściowe problemy dotyczyły także mojej inwestycji.

Na temat mojej nowej drogi i pierwszej inwestycji deweloperskiej przeczytasz też w poprzednim wpisie:

https://www.drogadowlasnegom.pl/2020/02/zostaem-deweloperem-pierwsza-inwestycja-mieszkaniowe.html



Szukanie miejsca dla oszczędności


Wszystko zaczęło się dosyć przypadkowo. Już od jakiś dwóch lat szukałem miejsca do ulokowania oszczędności w coś innego niż lokaty bankowe. 


Wtedy też na drogę nieruchomości doprowadził mnie znajomy prowadzący konkurencyjną firmę z branży turystycznej. Wspomniał on o planowanych inwestycjach w nieruchomości, "flipach" i szkoleniach. Temat na tyle mnie zainteresował, że pojawiłem się na kilku spotkaniach i na Youtube zacząłem oglądać filmy osób z branży.


Szukałem swojej własnej drogi w nieruchomościach. Myślałem o flipach, ale temat szybko odpuściłem z uwagi na nieodpowiedni rynek lokalny. W dalszej kolejności myślałem o nieruchomościach na wynajem na pokoje lub mikrokawalerki.


Super sprawa, ale to jednak temat dla osób, które posiadają już duży kapitał i chcą po prostu go pasywnie zainwestować. Niestety nie jestem jeszcze na tej drodze i w pierwszej kolejności muszę go pomnożyć, aby przejść do drugiego etapu pasywnych inwestycji rentierskich.


W końcu trawiłem na prelekcję na temat inwestycji deweloperskich. BINGO. Okazuje się, że możliwe jest realizowania inwestycji posiadając w zasadzie środki wystarczające na zakup mieszkania ;-) 


Sprawy potoczyły się dosyć szybko. Warsztaty Deweloperskie, szukanie odpowiedniej działki i analiza inwestycji. Przygotowania ruszyły w maju 2019 roku, a łopatę wbiliśmy tuż przed Świętami Bożego Narodzenia.


W połowie zeszłego roku sprzedaliśmy więc wynajmowane mieszkanie, w którym mieszkaliśmy jeszcze kilka lat temu i cały kapitał zaczęliśmy przenosić sukcesywnie w kolejnych miesiąca w inwestycję deweloperską na sprzedaż.


W zeszłym miesiącu pożyczyłem dla swojej spółki resztę oszczędności z sukcesywnie kończących się lokat, które były jeszcze sensownie oprocentowane. Obecnie pozostawiłem sobie tylko środki płynnościowe na bieżące wydatki oraz lokatę DB 500+ z dawnego Deutsche Banku, którą będę mógł wypłacić bez utraty odsetek w przyszłym roku.


Dochody z inwestycji powinny pojawić się w I / II kwartale 2021 roku i zapewne niemal w całości posłużą na rozwój firmy.


Wniosek z tej nauki jest jeden, warto rozmawiać z ludźmi, nawet z własną konkurencją ;-)



Koronawirus a nieruchomości i biznes


Sprzedaż rozpoczęliśmy w lutym 2020 r. dość szybko uzyskując rezerwację niemal na wszystkie mieszkania. Niestety nie udało się na tyle szybko doprowadzić do podpisania umów deweloperskich, aby zdążyć przed pojawieniem się koronawirusa w Polsce.


Połowa rezerwacji nie doszła do skutku i przez kolejne 2 miesiące nie było zupełnie żadnego zainteresowania. Jak się domyślacie, taka sytuacja spowodowała pewne obawy o dokończenie inwestycji na czas. Muszę dodać, że byłem wtedy związany już umowami, w których określone są kary umowne za nieterminowe przekazanie własności mieszkań dla klientów.


Sytuacja pomału wracała do normy w maju i w czerwcu, kiedy to pojawiły się po dwie rezerwacje i oficjalnie mogłem ogłosić koniec sprzedaży. Uff, kamień spadł nam z serca. Obecnie jesteśmy w bezpiecznej sytuacji, jeśli chodzi o finansowanie budowy.


Niestety z naszą drugą firmą nie jest już tak dobrze. 


Jak wiecie, branża turystyczna mocno oberwała i w zasadzie nasza firma istnieje jeszcze tylko dzięki wsparciu rządowemu i dotacjom. Wystarczy napisać, że dochody spadły u nas o ponad 90% rok/rok (przez 3 miesiące był to nawet spadek o 100% i całkowity brak dochodu).


Na horyzoncie mamy 1 - 2 lata na odbudowę popytu i dojścia do wcześniejszych poziomów. Mam tylko nadzieję, że firma będzie nad kreską zapewniając nam mimo wszystko jakąś dywersyfikację dochodów.



Czy deweloperka to idealny biznes?


Niestety nie jest tak różowo. Inwestycje w tej skali to duże pieniądze i duży stres (przynajmniej dla mnie). Często budzę się w środku nocy i przez kilka godzin myślę o tym, co mnie czeka w najbliższym czasie i co jeszcze muszę zrobić.


Są momenty, kiedy zastanawiam się, czy jest to biznes dla mnie. Z jednej strony to lubię. Planowanie inwestycji, excel, tabele i następnie pilnowanie, aby wszystko szło zgodnie z planem. 


Z drugiej strony, do części stresujących sytuacji doszliśmy na swoje życzenie. Poszliśmy na duże ustępstwa w stosunku dla klientów, pozwalając na zmiany, za które ostatecznie ciężko wyegzekwować pieniądze. No cóż, człowiek dopiero się uczy. Najważniejsza na tą chwilę jest satysfakcja klientów, która mam nadzieję, pomoże przy kolejnej inwestycji.


Liczę na dwucyfrowy wynik i planuję już kolejną inwestycję ;-) W zeszłym miesiącu zadatkowałem kolejną działkę budowlaną, na której w przyszłym roku prowadzona będzie nowa inwestycja.



Co dzieje się na budowie?


Jak widzicie na tytułowym zdjęciu, budowa posuwa się do przodu. Mamy już prawie dach (niestety wykonawca ma duże opóźnienia i nic nie robi sobie z kar umownych :/ ), w międzyczasie nie próżnujemy i wstawiliśmy już okna, drzwi zastępcze oraz wykonaliśmy instalacje elektryczne. Trwają też prace przy przyłączach medialnych oraz prace hydraulika przed położeniem tynków.


Liczę na to, że budowa zakończy się zgodnie z planem, a nawet przed czasem. Niestety niczego nie można wykluczyć. Tutaj wiele zależy od poszczególnych ekip, a każda z nich może mieć poślizg lub po prostu może nie pojawić się na budowie zagrażając całemu procesowi budowy.


A jaką drogę obrałeś Ty drogi czytelniku / czytelniczko? 

0 komentarze :

Publikowanie komentarza